Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) opublikował analizę pokazującą szybki wzrost liczby pobytów rezerwowanych za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, Booking czy Expedia. Choć Polska pozostaje poniżej średniej unijnej pod względem liczby takich noclegów na mieszkańca, tempo wzrostu w latach 2018–2025 plasuje nas w czołówce krajów UE i wywołuje pytania o konsekwencje dla rynku mieszkaniowego w miastach.
Skala zjawiska w Polsce i w UE
W 2025 r. w Polsce odnotowano 163 pobyty rezerwowane na platformach krótkoterminowych na każde 1000 mieszkańców, co daje 14. miejsce w Unii Europejskiej i pozostaje poniżej unijnej średniej na poziomie 190 pobytów na 1000 osób. Najwyższe wskaźniki mają kraje silnie turystyczne, w tym Chorwacja (730 pobytów/1000), Malta (665) i Grecja (423). Hiszpania i Portugalia osiągnęły odpowiednio 261 i 388 pobytów na 1000 mieszkańców.
PIE podkreśla, że wskaźnik przedstawia średnią krajową, a lokalne natężenie najmu krótkoterminowego w popularnych miastach może być znacznie wyższe. Według danych Eurostatu przytoczonych w publikacji, w latach 2018–2025 Polska była drugim krajem UE pod względem wzrostu liczby pobytów w przeliczeniu na 1000 mieszkańców — o 203 proc. dla Polski. Dla porównania, pierwszy w rankingu kraj osiągnął wzrost o 285 proc., a średni wzrost w UE wyniósł 113 proc.
Doświadczenia miast: Barcelona i Sztokholm
Instytut wskazuje na konkretne przykłady z innych miast europejskich, gdzie rozrost najmu krótkoterminowego miał mierzalne skutki dla rynku mieszkaniowego. Przykładowo w Barcelonie, w dzielnicach o dużym udziale mieszkań przeznaczanych na wynajem krótkoterminowy, w latach 2012–2016 ceny najmu długoterminowego i ceny sprzedaży wzrosły odpowiednio o 7 proc. i 17 proc. W tych samych miastach jednocześnie działalność krótkoterminowa generowała dochody i miejsca pracy — w Barcelonie ruch turystyczny związany z najmem krótkoterminowym w 2023 r. wygenerował 1,9 mld euro i utrzymał około 40 tys. miejsc pracy.
Badanie dotyczące Sztokholmu przytoczone przez PIE wskazuje, że w okresie 2012–2016 jedna oferta najmu krótkoterminowego łączyła się z wycofaniem średnio 0,15 mieszkania wykorzystywanego na stałe — mechanizm ten ilustruje, jak krótkoterminowe oferty mogą zmniejszać zasób lokali dostępnych dla mieszkańców.
Regulacje i działania polityczne
W odpowiedzi na presję, Komisja Europejska i państwa członkowskie podejmują działania regulacyjne. Od maja zacznie obowiązywać rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych; przewiduje ono m.in. obowiązek rejestracji nieruchomości i umieszczania numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniach. W Hiszpanii od kwietnia 2025 r. obowiązują przepisy nakazujące rejestrację mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy — w efekcie w pierwszych miesiącach po wejściu w życie prawa wycofano ponad 65 tys. ofert, a liczba takich mieszkań w ujęciu rocznym spadła o 12 proc. w listopadzie 2025 r.
W Polsce trwają prace legislacyjne. Projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki zakłada centralny rejestr obiektów i obowiązek zamieszczania numeru rejestracyjnego w ofertach publikowanych na platformach. W Sejmie leży także poselski projekt Polski 2050, który przewiduje obowiązkową ewidencję podmiotów świadczących usługi najmu krótkoterminowego.
- 2025: w Polsce 163 pobyty na 1000 mieszkańców (średnia UE: 190).
- Wzrost liczby pobytów w Polsce w latach 2018–2025: +203% (2. wynik w UE).
- Przykład Barcelony (2012–2016): +7% ceny najmu długoterminowego, +17% ceny sprzedaży w dzielnicach z dużym udziałem najmu krótkoterminowego.
- Nowe obowiązki rejestracyjne w UE (rozporządzenie 2024/1028) oraz krajowe projekty prawa w Polsce.
Co to oznacza dla polskich miast? Rosnąca popularność krótkoterminowych platform może ograniczać dostępność mieszkań do stałego najmu w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, wywierając presję na ceny najmu i sprzedaży. Jednocześnie działalność ta przynosi dochody i miejsca pracy związane z turystyką oraz usługami okołoturystycznymi. Polityka publiczna stoi wobec wyzwania pogodzenia interesów rynku turystycznego z potrzebami lokalnych mieszkańców.
Regulacje rejestracyjne, które mają wejść w życie na szczeblu europejskim i krajowym, są narzędziem mającym zwiększyć przejrzystość rynku i umożliwić lepsze monitorowanie skali zjawiska. Jak pokazują przykłady innych państw, wprowadzenie wymogów rejestracyjnych bywa związane z ograniczeniem oferty krótkoterminowej, co z jednej strony może odciążyć rynek mieszkaniowy, a z drugiej wpłynąć na sektor turystyczny i lokalne dochody.
Polski Instytut Ekonomiczny, jako publiczny think tank, dostarcza analiz i rekomendacji mających wspierać decydentów w formułowaniu polityk dotyczących mieszkalnictwa i rynku usług krótkoterminowych. Dalsze prace legislacyjne i monitorowanie efektów wdrożonych rozwiązań będą kluczowe dla oceny, jak najlepiej zrównoważyć dostęp do mieszkań i rozwój turystyki.
