Od 2026 r. deweloperzy weszli w nową rzeczywistość regulacyjną — zaostrzone wymogi techniczne (WT 2026), obowiązki wynikające z ustawy o ochronie ludności i zmiany w systemie planistycznym. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że skumulowane obciążenia mogą znacząco obniżyć rentowność projektów lub przełożyć się na wyższe ceny mieszkań.
Główne źródła wzrostu kosztów
Do najistotniejszych elementów podnoszących koszty należą wymogi WT 2026 dotyczące izolacyjności akustycznej i konstrukcji, oczekiwania rynkowe wobec standardu energetycznego, zaostrzone wymagania ppoż. oraz dodatkowe obowiązki związane z ochroną ludności. Dodatkowym czynnikiem jest wpływ reformy planistycznej na dostępność i cenę gruntów.
- WT 2026 (izolacyjność akustyczna, przegrody): ok. 100–150 zł/mkw.
- Wyższe oczekiwania energetyczne i instalacje OZE: ok. 100–250 zł/mkw.
- Wymogi ppoż. (odporność ogniowa, oddymianie): ok. 50–120 zł/mkw.
- Ustawa o ochronie ludności: ok. 200–600 zł/mkw., w wybranych projektach więcej
- Reforma planistyczna: w negatywnym scenariuszu wzrost cen gruntów kilka–kilkanaście proc.; w dużych miastach dodatkowe 200–400 zł/mkw.
Reforma planistyczna — niepewność krótkoterminowa, potencjał długoterminowy
Reforma wprowadza Plany Ogólne Gmin i powiązuje decyzje o warunkach zabudowy z nową strukturą planistyczną. Krótkoterminowo w gminach, które nie uchwalą planów na czas, może być ograniczona możliwość wydawania nowych WZ, co zmniejszy dostępność gruntów i zwiększy niepewność inwestycyjną. W dłuższej perspektywie zmiana może też ułatwić przekształcenia terenów na cele mieszkaniowe i zwiększyć podaż gruntów — wskazuje Jan Dziekoński z RynekPierwotny.pl.
Przykładowo dla Warszawy: przy koszcie budowy 6 500 zł/mkw. i cenie ofertowej 16 000 zł/mkw. 50‑metrowe mieszkanie kosztuje około 800 tys. zł. Wzrost kosztów budowy o kilka–kilkanaście procent obniży marże dewelopera lub zmusi do częściowego przerzucenia kosztów na ceny sprzedaży.
Ryzyka rynkowe i możliwe reakcje deweloperów
Na obciążenia regulacyjne nakładają się czynniki zewnętrzne: eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie, wzrost cen surowców energetycznych oraz podwyższona zmienność na rynkach finansowych. Indeksy związane z rynkiem nieruchomości odnotowały spadki, co dodatkowo zwiększa presję na opłacalność projektów.
- Część wzrostu kosztów może zostać przejęta przez marże deweloperów.
- Deweloperzy mogą ograniczyć liczbę nowych inwestycji lub wydłużyć tempo realizacji.
- W dłuższym terminie nowe standardy techniczne prawdopodobnie staną się normą rynkową.
Analitycy RynekPierwotny.pl podkreślają, że największe znaczenie będzie miała tempo adaptacji rynku, dostępność gruntów oraz stabilność otoczenia makroekonomicznego. Krótkoterminowa kumulacja zmian to realny test elastyczności rynku mieszkaniowego.
