Ta strona używa plików cookies, aby zapewnić najlepszą jakość korzystania z naszego serwisu oraz do celów analitycznych. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na używanie wszystkich plików cookies. Możesz również odrzucić zgodę, co spowoduje zablokowanie plików cookies analitycznych. Więcej informacji znajdziesz w naszej Polityce Prywatności.
Wysokie raty kredytów hipotecznych zatrzymują Amerykanów w domach. Remonty też czekają
Właściciele domów w USA niechętnie rezygnują z kredytów hipotecznych oprocentowanych na 2 do 3 proc., dlatego dłużej pozostają w obecnych nieruchomościach.
Droższe kredyty pod zastaw domu ograniczają finansowanie remontów, a część gospodarstw domowych wykorzystuje dostępny kapitał na spłatę kart kredytowych lub bieżące wydatki.
Dane ze sklepów pokazują znacznie większy spadek sprzedaży droższych produktów remontowych niż tańszych artykułów do napraw i konserwacji.
Odkładanie koniecznych prac może zwiększać ryzyko droższych uszkodzeń domów, zwłaszcza przy coraz bardziej zmiennej pogodzie.
Sponsorowane
Odkryj rewolucyjną metodę nauki języków
Sprawdź jak w 30 dni opanować podstawy dowolnego języka obcego bez wychodzenia z domu.
Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych zmienia sposób, w jaki Amerykanie korzystają ze swoich domów. Właściciele nieruchomości, którzy kilka lat temu zaciągnęli kredyty oprocentowane na około 2 do 3 proc., nie chcą zamieniać ich na nowe finansowanie kosztujące znacznie więcej. W efekcie pozostają w obecnych domach, nawet jeśli wcześniej planowali przeprowadzkę albo uznawali, że nieruchomość przestała odpowiadać ich potrzebom. Problem nie kończy się jednak na ograniczeniu liczby transakcji. Ci sami właściciele muszą nadal utrzymywać domy i czasem chcieliby je rozbudować lub odnowić, ale finansowanie remontów również stało się droższe.
Tradycyjnym sposobem opłacenia większych prac był kredyt zabezpieczony kapitałem zgromadzonym w domu albo HELOC, czyli home equity line of credit. Przy wysokich stopach procentowych oba rozwiązania są mniej atrakcyjne. Oznacza to, że część gospodarstw domowych jest jednocześnie przywiązana do obecnej nieruchomości i pozbawiona łatwego sposobu na sfinansowanie jej modernizacji. Dane cytowane w analizie pokazują, że właściciele coraz częściej odsuwają w czasie projekty, które nie są natychmiast konieczne, a pieniądze przeznaczają na utrzymanie, spłatę innych zobowiązań lub podstawowe potrzeby.
Angie Hicks, współzałożycielka i dyrektor ds. obsługi klienta w firmie Angi, ocenia, że właściciele będą trzymać się kredytów oprocentowanych na 2 do 3 proc. tak długo, jak będzie to możliwe. Jej zdaniem oprocentowanie na poziomie 6 do 7 proc. jest bardziej typowym zakresem, a powrót do wcześniejszych, wyjątkowo niskich kosztów finansowania nie powinien być podstawą decyzji gospodarstw domowych. Ta różnica zmienia kalkulację przeprowadzki. Sprzedaż obecnego domu i zakup nowego oznaczałby często rezygnację z bardzo taniego kredytu oraz zaciągnięcie zobowiązania na znacznie mniej korzystnych warunkach.
Słownik artykułu
Pojęcia, które warto znać
Krótkie objaśnienia terminów występujących w tekście. Każde hasło prowadzi do szerszej definicji i przykładów użycia.
Według Hicks ludzie mieszkają w swoich domach średnio około pięciu lat dłużej, niż wcześniej zakładali. Obecna nieruchomość ma więc coraz częściej pełnić funkcję domu na dłużej, nawet jeśli nie była projektowana jako rozwiązanie docelowe. Właściciele próbują poprawić jej użyteczność, ale robią to ostrożniej. Zamiast przeprowadzki albo kompleksowej przebudowy wybierają mniejsze zmiany, które pozwalają dostosować przestrzeń do bieżących potrzeb bez zaciągania dużego, drogiego zobowiązania.
W drugim kwartale właściciele nieruchomości zaciągnęli prawie o 20 proc. więcej drugich kredytów hipotecznych lub linii HELOC niż w pierwszym kwartale.
Mimo rekordowego poziomu kapitału własnego w amerykańskich domach dostęp do tego kapitału jest ograniczany przez wysokie koszty pożyczania.
Dane Angi wskazują, że 60 proc. konsumentów odkłada projekty i przechodzi na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości.
Od września 2025 roku do sierpnia 2026 roku sprzedaż wielu kategorii drogich produktów remontowych w Home Depot i Lowe's spadła od 10 do 28 proc. rok do roku.
Właściciele domów nie przestali wydawać pieniędzy na nieruchomości, ale zmienili kolejność priorytetów. Hicks wskazuje, że zamiast dużego remontu kuchni konsumenci częściej płacą za przegląd pieca, naprawę podgrzewacza wody albo inne prace, których nie można bezpiecznie odłożyć. Celem jest uniknięcie sytuacji, w której podstawowy element domu przestaje działać w najmniej odpowiednim momencie, a właściciel musi sfinansować pilną naprawę bez przygotowanej gotówki. Takie zachowanie przypomina reakcję gospodarstw domowych na wcześniejsze okresy inflacji i niepewności: wydatki nie znikają, lecz przesuwają się z poprawy wyglądu na utrzymanie sprawności.
Zmienia się także sposób prowadzenia prac. Projekty takie jak zagospodarowanie terenu można wykonywać etapami, podobnie jak część zmian w kuchni lub łazience. Zamiast wymieniać wszystkie szafki, właściciele mogą odświeżyć ich powierzchnię albo wymienić uchwyty. Takie działania dają widoczny efekt przy niższym koszcie początkowym. Hicks zauważa, że nowe szafki są zwykle największym wydatkiem przy remoncie kuchni, dlatego konsumenci szukają rozwiązań, które poprawią wygląd pomieszczenia bez pełnej przebudowy. To nie oznacza rezygnacji z planów, lecz ich rozłożenie w czasie.
Sklepy widzą spadek popytu na większe projekty
Zmianę zachowania konsumentów widać w danych sprzedażowych analizowanych przez firmę Datavations, która śledzi dane z punktów sprzedaży producentów materiałów do poprawy i remontu domów. Od września 2025 roku do sierpnia 2026 roku sprzedaż produktów z kategorii dużych remontów w Home Depot i Lowe's spadała w zależności od kategorii od 10 do 28 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Philip Odelfelt, dyrektor generalny Datavations, mówi o konsumencie, który nadal mieszka w swoim domu, ale odkłada większe prace. Brandon Sink, dyrektor finansowy Lowe's, wskazywał z kolei, że problemy z przystępnością cenową przekładają się na większy udział wydatków na naprawy i utrzymanie oraz ostrożność wobec dużych, nieobowiązkowych projektów.
Najmocniej ucierpiały produkty związane z przebudową pryszniców. W badanym okresie sprzedaż kabin, zestawów i obudów prysznicowych w obu sieciach spadła o 21 proc. rok do roku, a liczba sprzedanych sztuk zmniejszyła się o 28 proc. Sprzedaż wanien spadła o 10 proc., a liczba sztuk o 12 proc. Dla porównania sprzedaż baterii kuchennych z wyciąganą wylewką, których średnia cena wynosiła około 147 dolarów, zmniejszyła się o około 3 proc. Średnia cena kabin i zestawów prysznicowych wynosiła około 700 dolarów, a wanien około 309 dolarów. Różnica sugeruje, że im większy wydatek, tym silniejsza ostrożność konsumentów.
Odelfelt podkreśla, że ponieważ spadki wystąpiły w obu dużych sieciach, trudno traktować je jako problem jednej firmy. Jego zdaniem dane wskazują na szerszą zmianę zachowania klientów. Ta zmiana może być jeszcze większa, niż wynika z samej wartości sprzedaży. Sprzedawcy rozszerzają asortyment i dystrybucję, co może podtrzymywać łączny wynik, nawet gdy przeciętny sklep sprzedaje mniej produktów związanych z remontami. Po uwzględnieniu zmian asortymentu produktywność poszczególnych placówek spadała w niemal wszystkich kategoriach remontowych. Tańsze artykuły do konserwacji utrzymywały się stabilniej, ale nie równoważyły pełnego braku klientów realizujących duże projekty.
Drogie finansowanie ogranicza także rynek nieruchomości
Mark Ratchford, profesor szkoły biznesu na Tulane University badający zachowania konsumentów związane z kapitałem własnym domów, uważa, że wielu właścicieli wykonuje prostą kalkulację. Jeżeli koszt pożyczenia pieniędzy jest zbyt wysoki, remont zostaje odłożony. Ratchford podał własny przykład, mówiąc, że potrzebuje przebudowy kuchni, ale przy obecnych cenach prac i oprocentowaniu nie może sobie na nią pozwolić. Jego zdaniem konsumenci rezygnują z ulepszeń kosmetycznych i wykonują głównie prace konieczne. Ten sam mechanizm ogranicza rynek nieruchomości wymagających remontu. Zakup takiego domu, wykonanie prac i późniejsza sprzedaż stały się mniej opłacalne, ponieważ inwestor musi sfinansować zarówno zakup, jak i modernizację przy wyższym koszcie kredytu.
Problem jest poważniejszy w przypadku napraw, których nie da się łatwo przełożyć. Wymiana dachu, okien albo systemu ogrzewania i klimatyzacji może kosztować dużo, ale wykonanie tych prac staje się konieczne wraz ze starzeniem się poszczególnych elementów domu. Andre Kazimierski z firmy HomeHero Roofing zauważa, że wcześniej klienci często korzystali z HELOC lub kredytów pod zastaw domu przy finansowaniu wymiany dachu. Jeżeli dostęp do tego źródła pieniędzy staje się trudniejszy, część właścicieli może nie mieć gotówki na opłacenie prac od razu. Wtedy naprawa zostaje przesunięta nie dlatego, że jest niepotrzebna, lecz dlatego, że gospodarstwo domowe nie jest w stanie sfinansować jej w danym momencie.
Odkładanie koniecznych prac może mieć konsekwencje wykraczające poza rynek usług remontowych. Kazimierski wskazuje, że domy są narażone na silny wiatr, intensywne opady i skrajne temperatury. Jeżeli właściciel nie naprawi dachu, okien albo instalacji, nieruchomość może stać się bardziej podatna na uszkodzenia. W takim scenariuszu początkowa oszczędność polegająca na odłożeniu remontu może oznaczać później większy koszt naprawy. Na razie źródło opisuje ten skutek jako ryzyko, a nie jako zmierzony rezultat, ale pokazuje ono, dlaczego ograniczenie finansowania dotyka także podstawowego utrzymania domów.
Wpływ wysokich kosztów kredytu wykracza również poza decyzje pojedynczych właścicieli. Tom Graff, dyrektor inwestycyjny firmy Facet, ocenia, że droższe korzystanie z kapitału własnego ogranicza wydatki konsumentów, szczególnie przy dużych zakupach, takich jak remonty. Jego zdaniem jest to część mechanizmu podwyżek stóp procentowych, których celem jest osłabienie popytu i presji inflacyjnej. Jednocześnie Graff ostrzega, że konsumpcja już ma mniejsze znaczenie jako źródło wzrostu PKB, a rynek pracy, dynamika płac, ceny benzyny i oleju napędowego oraz ujemne saldo migracji zapewniają gospodarce niewielki bufor. W jego ocenie głównym motorem wzrostu pozostają obecnie wydatki na centra danych. Gdyby ten segment wyraźnie zwolnił, gospodarka mogłaby łatwiej wejść w recesję.
Genine Fallon z firmy Praxis Rock Advisors wskazuje na jeszcze jeden skutek zamrożenia kapitału w nieruchomościach. Gdy wykorzystanie kapitału własnego staje się drogie, projekty uznaniowe są odkładane zarówno przez gospodarstwa domowe, jak i właścicieli portfeli nieruchomości. W dłuższym okresie oznacza to mniej transakcji, niższe wydatki na modernizację i rynek, na którym obecni właściciele częściej pozostają w miejscu zamiast sprzedawać, kupować lub poprawiać swoje nieruchomości. Obecne dane opisują przede wszystkim zachowanie konsumentów w okresie wysokich kosztów finansowania. Pokazują jednak, że problem taniego starego kredytu i drogiego nowego długu wpływa jednocześnie na mobilność mieszkaniową, sprzedaż detaliczną, usługi remontowe oraz szerszą aktywność gospodarczą.
