Zdjęcie: © Sebastian Huber / Unsplash
Źródło: unsplash.com/photos/oUrM2wOYmBQ
Wynajem mieszkania cudzoziemcowi nie wymaga w Polsce specjalnego zezwolenia. Podstawowe zasady zawierania umowy są takie same jak w przypadku polskiego najemcy, a zastosowanie mają przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Strony ustalają czynsz, czas trwania umowy, sposób rozliczania opłat i warunki korzystania z lokalu. Właściciel może także pobrać kaucję na poczet ewentualnych zaległości lub szkód.
Samo obywatelstwo najemcy nie tworzy odrębnej procedury najmu ani nie oznacza, że właściciel musi uzyskać dodatkową zgodę. W praktyce transakcja może jednak wymagać większej uwagi przy sprawdzaniu tożsamości, dokumentów pobytowych, źródła dochodu i zrozumienia warunków umowy. To właśnie te elementy często budzą największe obawy wynajmujących, zwłaszcza gdy najemca dopiero przenosi się do Polski i nie ma jeszcze rozbudowanej historii zawodowej lub finansowej w kraju.
Słownik artykułu
Krótkie objaśnienia terminów występujących w tekście. Każde hasło prowadzi do szerszej definicji i przykładów użycia.
Szczególna forma najmu mieszkania zawierana przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Wymaga między innymi notarialnego oświadczenia najemcy i wskazania lokalu, do którego może się on wyprowadzić.
Administracyjne potwierdzenie miejsca pobytu danej osoby. Nie tworzy prawa własności ani samodzielnego prawa do korzystania z wynajmowanego lokalu.
Dodatkowe zabezpieczenie, w którym osoba trzecia może odpowiadać za zobowiązania najemcy na zasadach określonych w umowie poręczenia.
Notarialne oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania po zakończeniu umowy na warunkach przewidzianych dla najmu okazjonalnego.
Pierwszym krokiem jest ustalenie tożsamości przyszłego lokatora. Właściciel może posłużyć się danymi z paszportu lub innego dokumentu tożsamości, a także poprosić o dokument potwierdzający podstawę pobytu w Polsce. W zależności od sytuacji i obywatelstwa może to być karta pobytu czasowego lub stałego, wiza albo dokument związany ze statusem UKR. Nastassia Subach, agentka nieruchomości Freedom Katowice Szewczenki, wskazuje, że weryfikacja legalności pobytu jest ważnym etapem przygotowania transakcji.
Możliwości właściciela lub pośrednika są jednak ograniczone. Nie mają oni dostępu do ogólnodostępnego systemu, który pozwalałby jednoznacznie potwierdzić aktualny status pobytowy dowolnego cudzoziemca. Mogą przede wszystkim sprawdzić przedstawione dokumenty, ich dane i terminy ważności. Taka kontrola pomaga ocenić wiarygodność kandydata, ale nie zawsze pozwala ustalić całą jego sytuację prawną. Właściciel mieszkania nie jest organem odpowiedzialnym za kontrolę legalności pobytu cudzoziemców.
Drugim kluczowym elementem jest ocena zdolności do regularnego opłacania czynszu i kosztów utrzymania mieszkania. Część właścicieli traktuje polską umowę o pracę jako podstawowy dowód stabilności finansowej. Takie podejście może być jednak zbyt wąskie. Cudzoziemiec może pracować zdalnie dla zagranicznej firmy, prowadzić działalność gospodarczą albo otrzymywać dochody z innego państwa. Ważniejsze od kraju, w którym powstaje dochód, jest ustalenie, czy wpływy są stałe i wystarczające do pokrycia zobowiązań.
Właściciel może poprosić o dokument potwierdzający zatrudnienie, źródło utrzymania lub wysokość dochodów. W uzasadnionym zakresie pomocne może być także zaświadczenie o dochodach albo informacja z rachunku bankowego. Nie oznacza to prawa do gromadzenia wszystkich danych finansowych kandydata. Dokumenty zawierające informacje niezwiązane z oceną wypłacalności mogą zostać ograniczone lub zanonimizowane. Nastassia Subach zwraca uwagę, że nawet polska umowa na czas nieokreślony nie daje stuprocentowej gwarancji terminowego regulowania zobowiązań.
Jednym ze sposobów ograniczenia ryzyka właściciela jest najem okazjonalny. Mogą z niego korzystać osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Jej ważnym elementem jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania mieszkania po zakończeniu umowy.
Standardowo najemca powinien również wskazać inne mieszkanie, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie wykonania egzekucji. Potrzebna jest także zgoda osoby, która ma tytuł prawny do tego lokalu. Dla cudzoziemca dopiero przeprowadzającego się do Polski może być to trudne, ponieważ nie zawsze zna osobę gotową udostępnić takie mieszkanie. Przepisy przewidują szczególne rozwiązania dla niektórych grup najemców, dlatego zakres wymaganych dokumentów trzeba ustalić z uwzględnieniem konkretnej sytuacji.
Najem okazjonalny wiąże się z kosztami początkowymi, w tym z taksą notarialną, a czasem także z usługą tłumacza przysięgłego. Dla części kandydatów może to być dodatkowa bariera finansowa. Z drugiej strony gotowość do przejścia przez bardziej rozbudowaną procedurę może wskazywać na poważne podejście do zawieranej umowy. Właściciel musi pamiętać o zgłoszeniu zawarcia najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku oznacza utratę możliwości korzystania z części szczególnych rozwiązań związanych z tą formą umowy.
Właściciel powinien pamiętać, że żadna forma weryfikacji nie daje pewności, iż najemca przez cały okres umowy będzie regulował czynsz. Problemy mogą pojawić się po utracie pracy, chorobie, śmierci członka rodziny lub innym nieprzewidzianym zdarzeniu. W materiale wskazano przykład rodziny, w której po śmierci ojca matka została z dzieckiem i nie była w stanie dalej utrzymywać najmu.
Przy zwykłym najmie odzyskanie mieszkania może wymagać postępowania sądowego i egzekucyjnego. Obecność małoletnich dzieci może dodatkowo wpływać na przebieg procedury, ponieważ przepisy przewidują szczególną ochronę niektórych kategorii lokatorów. Nie oznacza to, że każda eksmisja jest niemożliwa, ale właściciel nie może samodzielnie usunąć lokatora z mieszkania. Te zasady dotyczą zarówno polskich, jak i zagranicznych najemców. Obywatelstwo lokatora nie zmienia zakresu ochrony wynikającej z przepisów o prawach lokatorów.
Meldunek, w tym meldunek czasowy, ma charakter administracyjny. Potwierdza miejsce pobytu danej osoby, ale nie tworzy prawa własności ani samodzielnego uprawnienia do korzystania z lokalu. Nie legalizuje również pobytu cudzoziemca. W zależności od sytuacji cudzoziemiec może potrzebować meldunku w sprawach urzędowych lub przy uzyskaniu numeru PESEL, a do zgłoszenia pobytu może posłużyć się dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu, na przykład umową najmu.
Zameldowanie nie blokuje sprzedaży nieruchomości i samo w sobie nie przesądza o możliwości zakończenia stosunku najmu. Jeżeli lokator opuści mieszkanie, ale nadal pozostaje w nim zameldowany, właściciel może wystąpić do właściwego organu gminy o przeprowadzenie postępowania administracyjnego w sprawie wymeldowania. Ewentualne trudności z odzyskaniem lokalu wynikają przede wszystkim z przepisów chroniących lokatorów, a nie z samego faktu meldunku.
Umowa najmu powinna wskazywać strony, przedmiot najmu, okres obowiązywania, wysokość czynszu, zasady rozliczania mediów i innych opłat oraz warunki zwrotu mieszkania. W przypadku cudzoziemca szczególnie ważne jest prawidłowe zapisanie danych z dokumentu tożsamości i wskazanie adresu do korespondencji. Przepisy nie wymagają, aby każda zwykła umowa najmu zawierana z cudzoziemcem była sporządzona w dwóch wersjach językowych. W interesie obu stron jest jednak zadbanie o to, by najemca rozumiał najważniejsze zobowiązania, terminy płatności, zasady wypowiedzenia i warunki zwrotu lokalu.
Najbezpieczniejsze przygotowanie transakcji łączy sprawdzenie tożsamości i dostępnych dokumentów z rozsądną oceną dochodów oraz precyzyjną umową. Właściciel nie powinien odrzucać kandydata wyłącznie z powodu zagranicznego obywatelstwa, ale też nie powinien rezygnować z podstawowej weryfikacji. Jak wynika z doświadczeń agentów cytowanych w materiale, większość właścicieli współpracujących z zagranicznymi najemcami jest zadowolona z takiego najmu, gdy formalności i zabezpieczenia zostały przygotowane przed przekazaniem kluczy.
Brak komentarzy. Bądź pierwszy!